文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业(yè)的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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