万柳(liǔ)书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们(men)的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不(de)，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不(kǒu)溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的(de)目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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